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市政工程房地征收后补偿款的权利认定及分北京
更新日期:2018-12-06浏览次数:

  本案系债权债务争议。申请人原为日用制品厂,是“三来一补”企业,转型升级后变更为有限责任公司。被申请人是由原农村集体经济组织改造而成的股份合作公司。被申请人将其工业仓储用地内的铁皮房建筑物出租给申请人使用,申请人支付了铁皮房补偿款,享有铁皮房的改造和使用权。后因政府工程项目实施,需将位于项目范围内的房屋(包括土地使用权、地上建筑物、构筑物及其他附属物)收归国有并给予补偿,为此某街道办事处与申请人、被申请人签订了《补偿协议书》。北京赛车投注平台土地房屋补偿款共计人民币21,318,960元已支付至申请人和被申请人共同开设的银行监管账号,但由于双方对土地房屋补偿款的分割存在争议,故申请人基于《补偿协议书》中的仲裁条款提起仲裁。

  行政诉讼的受案范围包括:行政处罚、行政强制措施、行政征收、行政许可、行政给付等侵犯相对人人身权和财产权的具体行政行为。本案中,某街道办事处已履行了支付补偿款的义务,将补偿款项支付至第三方监管账户是某街道办事处与申请人、被申请人共同协商的结果,某街道办事处不存在未依法履行、未按照约定履行协议或具体侵犯行政相对人权益等的情形,故本案争议不属于行政诉讼。同时,《补偿协议书》约定申请人、被申请人双方待确定分配份额的仲裁裁决书生效后,可持有效文书及主体证明文件向监管银行按文书的分配份额申请拨付补偿款本案,涉及的是平等的民事权利主体就土地房屋补偿款分割的争议。因此,本案争议属于《补偿协议书》所约定的仲裁事项。

  仲裁庭认为,有以下几点理由确认申请人属于房屋征收补偿对象:第一,《补偿协议书》确认补偿款系对房屋主体(含土地)的补偿费,申请人系上述合同的当事人之一;第二,本案被征收的房屋并未取得房产证,不必然得出房屋系被申请人建设、由被申请人所有的结论;第三,申请人与被申请人签订的《租赁合同》对铁皮房是买卖还是租赁的约定前后矛盾,存在不明确之处,被申请人主张申请人仅是承租人身份的理由不充分。第四,申请人在向被申请人支付了一次性“补偿款”人民币80万元后,对铁皮房进行了较大范围和规模的改建,《补偿协议书》系对申请人改建后的房屋及其土地使用权的补偿。

  仲裁庭考虑到房屋补偿费是对被补偿房屋的土地使用权及地上建筑物整体的补偿,同时被申请人是被拆迁房屋的土地使用权人,且被拆迁的房屋是在被申请人最初交付给申请人的铁皮房的基础上加建的,根据公平原则,仲裁庭确认申请人与被申请人就房屋补偿费的分配比例为7:3。

  本案同时涉及历史遗留建筑的租赁和买卖、市政工程房屋征收补偿的行政行为、房屋征收补偿款分配三个方面的问题,仲裁庭在审理本案时除了依据上位法以外还参照了政府规章,并结合实际情况,较为公平、合理地维护了当事人的合法权益。

  2.实务中,房屋征收补偿范围多有争论,坚持以事实为依据、充分考虑各方意见,是处理此类争议的关键;

  3.本案关于补偿款分配的思路对城市更新与棚户区改造谈判促进机制具有参考借鉴意义。

  1.根据《补偿协议书》,某街道办事处征收了被申请人和申请人的房屋及相应的占用的土地,应当补偿给申请人和被申请人的补偿费金额合计人民币24,913,350元。扣除“两规”处理罚款金额、地价金额以及拖欠被申请人的土地租金、服务管理费等费用后共计人民币21,318,960元。

  2.由于申请人和被申请人对某街道办事处支付的土地房屋补偿款的分割存在争议,因此某街道办事处将应当支付的土地房屋补偿款共计人民币21,318,960元支付至申请人和被申请人共同开设的银行监管账号。

  3.根据《租赁合同》的约定,被申请人收取的费用主要是土地租金和管理费二项,因政府征收土地而给被申请人造成的实际经济损失就是预期的土地租金和管理费的损失,这部分损失正是被申请人在土地房屋补偿款中应当分得的费用,即土地租金和管理费共计人民币2,900,645.73元。

  4.被征收补偿的5,536.30平方米房屋是申请人以人民币80万元的补偿款作为对价购买的。

  5.根据《租赁合同》的约定,申请人对铁皮房建筑进行了改造,将铁皮房改造成建筑结构砖墙钢架铁皮顶/工业厂房全部是由申请人投资。被征收的房屋之所以能够得到补偿,完全是因为申请人对铁皮房进行改造的结果。

  1.请求裁决分割申请人与被申请人共有的土地房屋补偿款人民币21,318,960元,将其中人民币2,900,645.73元分给被申请人,其余部分即人民币18,418,314.27元分给申请人;

  2.请求裁决仲裁费用按照申请人与被申请人获得土地房屋补偿款的比例进行分担。

  1.被申请人系《补偿协议书》项下房屋及土地的唯一所有权人,申请人主张系该房屋的共有权人,北京赛车平台:缺乏事实和法律依据。

  2.申请人与被申请人签订的《租赁合同》,明确了该合同的性质是租赁合同而非买卖合同或者其它形式的转让合同,无论从合同的名称,还是签订合同的目的以及合同条款的具体内容,《租赁合同》约定的内容是明确具体的,足以证明申请人与被申请人属于租赁合同法律关系,被申请人是出租人,申请人是承租人。

  3.案涉《租赁合同》约定的“铁皮房建筑物”系当事人对租赁物名称的通俗表述,并不能因建筑物名称表述的差异而发生铁皮房建筑物物权变动的法律效力。申请人主张被申请人交付的铁皮房系临时建筑,其对铁皮房进行了投资改造,但未提供诸如施工合同、工程款支付凭证等证据证明,依法应当不予采信。

  4.根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》第二条的规定,房屋征收补偿的对象为房屋所有权人,并不包括承租人,申请人作为涉案被征收房屋的承租人,并不属于法定补偿对象,依法不享有被征收房屋的征收补偿利益。由于征收行为导致《租赁合同》项下涉及被征收铁皮房的租赁合同不能继续履行、租赁关系提前解除及违约损害赔偿问题,属于租赁关系解除引起的房屋租赁合同纠纷,并非《补偿协议书》约定的仲裁事项。

  5.《补偿协议书》约定的补偿款人民币23,429,622元(已扣减“两规”处理罚款金额及地价金额)是征收部门对被征收房屋及土地价值的补偿,申请人欠付被申请人的土地租金、服务管理费、管理费合计人民币2,110,662元,属于另一法律关系,应从申请人依法可以分配的补偿款项中进行扣减。

  基于上述事实和理由,申请人是案涉房屋及土地的承租人,并非所有权人和法定补偿对象,不享有该房屋的征收利益,无权请求分配被征收房屋的补偿款。综上所述,请仲裁庭依法驳回申请人的仲裁请求。

  一、申请人原为日用制品厂,该厂为“三来一补”企业,转型升级后变更为有限责任公司。被申请人是由原农村集体经济组织改造而成的股份合作公司。

  1.被申请人将其工业仓储用地内的铁皮房建筑物约11,000平方米出租给申请人使用,申请人应支付铁皮房补偿款人民币80万元,自合同签订日起,申请人享有铁皮房的改造和使用权;

  2.申请人租用前述工业仓储用地内的土地面积2万平方米,租用期限50年;

  3.租用铁皮房租金的付款方式为一次性支付人民币80万元,租用土地租金分阶段递增收取;

  上述合同签订后,申请人按约支付了铁皮房补偿款人民币80万元给被申请人。

  三、因政府工程项目实施,需将位于项目范围内的房屋(包括土地使用权、地上建筑物、构筑物及其他附属物)收归国有并给予补偿,为此某街道办事处与申请人、被申请人签订了《补偿协议书》,主要约定的内容如下:

  第一条:根据申请人与被申请人提供的被补偿房屋产权证书或其他产权证明文件,经三方核实,对被补偿房屋的情况确认如下:被征收房屋位于XX社区(房地产权证号深房地字第XX号,证载占地面积31,953.60平方米,测绘编号XX,实测红线平方米)。

  第二条:根据估价机构对被补偿房屋出具的估价报告书,补偿内容及金额如下:房屋主体(含土地)补偿费金额人民币24,913,350元,除此之外无其他停产、停业损失、无擅自改经营性用途适当补偿费、无搬迁费、无安置费补偿项目等等;扣减“两规”处理罚款金额人民币1,373,002元及地价金额人民币110,726元,合计人民币1,483,728元后,某街道办事处实际应支付申请人、被申请人补偿金额合计为人民币23,429,622元;上述补偿内容及金额不仅包括某街道办事处对申请人、被申请人被补偿房屋(包括土地使用权、地上建筑物、构筑物及其他附属物)的全部补偿,同时也包括了对申请人、被申请人被补偿房屋承租人等其他任何第三人的全部补偿。

  第三条:由于签订协议时,申请人、被申请人双方未就该项目征收补偿款项的分配问题达成一致协议,申请人与被申请人双方为支持政府征收工作顺利进行,同意以下支付方式:1.本协议签订后,某街道办事处在被征收土地房屋补偿款中先付申请人拖欠被申请人的土地租金、服务管理费、管理费【(截止2017年6月31日,暂共计人民币2,110,662元),后续费用按原协议面积扣减已征收面积计算】至被申请人银行账户,该笔款项在申请人与被申请人双方分配份额明确后,将从申请人份额中相应扣减。剩余土地房屋补偿款人民币21,318,960元则拨付至申请人与被申请人双方共同银行监管账号。如被申请人无可分配款项或可分配款项不足以扣减拖欠申请人的上述费用的,申请人可另行要求被申请人支付;2.申请人、被申请人一致同意以仲裁方式解决上述有关份额分配纠纷……3.申请人、被申请人双方待确定分配份额的仲裁裁决书生效后,可持有效文书及主体证明文件向监管银行按文书的分配份额申请拨付补偿款。

  四、《房地产估价报告》载明被征收建筑物工程量共5730.02平方米,评估价值共人民币25,238,857.00元,包括5栋建筑物,其中编号XX号建筑物的建筑结构为砖墙结构铁皮顶,工程量为5,536.30平方米,评估单价为XX区政府发布的房屋征收补偿工业类基准价人民币4,500元/平方米,其余建筑物的评估价值为其重置价(不含土地价值),单价在1,500元/平方米-1,750元/平方米之间。

  仲裁庭经查,《XX区领导办公会议纪要》第四款第二条载明:“鉴于XX厂为被申请人主要产业之一…,同意按以下原则对该厂进行征收补偿:1.鉴于XX厂测绘编号为XX厂房的层高达到4.2-8.55米,屋顶的结构及材质较好,且土地已办理房产证,同意对XX厂房按市场评估价进行补偿,并给予六个月停产停业补助和三个月临时安置费;2.……3.……”。上述《房地产估价报告》对编号XX号建筑物所评估的市场评估价为人民币3,683元/平方米,而XX区对于市场评估价补偿的厂房可以给予厂房征收基准价进行补偿,因此XX建筑物采用厂房征收基准价人民币4,500元/平方米。

  五、申请人提供了工程发包协议书、施工明细、现金支出传票及相关判决书等证据证明对铁皮房进行了改造和加建。

  仲裁庭认为,《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条规定“人民法院受理公民、法人或者其他组织提起的下列诉讼:(十一)认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议的”,本案中,将补偿款项交给第三方监管是某街道办事处与申请人、被申请人共同协商的结果,某街道办事处已经履行了《补偿协议书》中约定的义务,没有不依法履行、未按照约定履行协议的情形存在,故本案不属于行政诉讼的受案范围。《补偿协议书》第二条载明:本协议所确定的补偿方式、补偿内容及金额不仅包括某街道办事处对申请人、被申请人被补偿房屋(包括土地使用权、地上建筑物、构筑物及其他附属物)的全部补偿,同时也包括了对申请人、被申请人被补偿房屋承租人等其他任何第三人的全部补偿;第三条第1款载明:由于签订协议时,申请人、被申请人双方未就该项目征收补偿款项的分配问题达成一致协议,申请人与被申请人双方为支持政府征收工作顺利进行,同意以下支付方式:……剩余土地房屋补偿款人民币21,318,960.00元拨付至申请人与被申请人双方共同银行监管账号……;第三条第2款载明:申请人、被申请人一致同意以仲裁方式解决上述有关份额分配纠纷……第三条第3款载明:申请人、被申请人双方待确定分配份额的仲裁裁决书生效后,可持有效文书及主体证明文件向监管银行按文书的分配份额申请拨付补偿款。本案申请人根据上述协议条款,要求分配某街道办事处支付的房屋征收补偿款,明显属于《补偿协议书》所约定的仲裁事项。被申请人相关抗辩意见理由不成立,仲裁庭不予采纳。

  (一)《补偿协议书》确认补偿款系对房屋主体(含土地)的补偿费。申请人系上述补偿协议书的合同当事人之一,与被申请人共同作为房屋(含土地)的被征收人,参与对征收补偿协议书内容的协商及签订。从协议书的内容可知,房屋征收部门并未否定申请人作为被补偿对象的资格。

  (二)《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》第二条规定,房屋征收补偿的对象为房屋所有权人。本案被征收的房屋并未取得房产证,虽然被申请人对该房屋所附着的土地有使用权,但不必然得出房屋系被申请人建设、由被申请人所有的结论。应结合全案证据,确认申请人是否属于房屋征收补偿款的权利人。

  (三)《租赁合同》约定申请人向被申请人租赁20,000平方米的土地及11,000平方米的铁皮房,双方就土地使用权约定了租赁期限及租金。对铁皮房,合同条款既使用了“租给乙方(即申请人)使用”的措辞,但对相应对价,却未使用“租金”这一常用的定义,而是约定为“补偿款”;双方未对租用期限作出约定,不符合租赁系“使用权在一定时间内转移”的法律特征;双方约定申请人有改造铁皮房的权利,但未约定申请人有其他处分权;故此,仲裁庭认为双方对铁皮房是买卖还是租赁的约定前后矛盾,存在不明确之处,被申请人援引《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定,主张申请人仅可以承租人身份,要求被申请人赔偿已形成附合的装饰装修物损失或者扩建费用,理由不充分,仲裁庭不予采纳。

  (四)申请人提供了工程发包协议书、施工明细、现金支出传票及相关判决书等证据,结合《租赁合同》关于申请人自合同签订之日起对“铁皮房的改造和使用权”、申请人“负责兴建厂房及配套设施工程的全部资金投入并承担所有的债权债务”的约定,仲裁庭采信申请人的主张,确认申请人在向被申请人支付了一次性“补偿款”人民币80万元后,对铁皮房进行了较大范围和规模的改建,《补偿协议书》系对申请人改建后的房屋及其土地使用权的补偿。

  综上,依据现有证据,根据相关法律规定,结合诚信、公平原则,仲裁庭确认申请人及被申请人共同对被征收房屋主体(含土地)享有获得补偿款的权利。

  申请人以其受让了铁皮房后对铁皮房进行加建,拥有补拆迁房屋的全部权利为由,主张被申请人仅能从补偿款中取得土地租金、服务费及管理费,因对铁皮房是租赁还是转让给申请人,《租赁合同》的约定并不明确,故申请人上述主张,理由不充分,仲裁庭不予采纳。考虑到:

  (一)房屋补偿费是对被补偿房屋的土地使用权及地上建筑物整体的补偿,两者的价值相辅相成,单独按照房屋重置价、市场评估价或者土地补偿价来考虑分割比例,不具有合理性;

  (三)被拆迁的房屋是在被申请人最初交付给申请人的铁皮房的基础上加建的,申请人与被申请人双方均未提交证据证明《租赁合同》签订时铁皮房的规模、层高、结构、使用材质及新旧程度,无法明确原有部分与新建、改造部分的价值比例;

  (四)申请人提交的证据足以证明其对原铁皮房进行了较大规模的改造、加建;

  (五)《XX区领导办公会议纪要》载明:鉴于XX厂房的层高达到4.2-8.55米,屋顶的结构及材质较好,且土地已办理房产证,同意对XX厂房按市场评估价进行补偿…”。

  综合考虑上述五项因素,根据公平原则,仲裁庭确认申请人与被申请人就房屋补偿费的分配比例为7:3。申请人主张,被征收的房屋之所以能够得到补偿,完全是因为申请人对铁皮房进行改造的结果,因缺乏证据支持,仲裁庭不予采纳。

  《补偿协议书》确认房屋主体(含土地)补偿费金额人民币24,913,350元,除此之外无其他停产、停业损失、无擅自改经营性用途适当补偿费、无搬迁费、无安置费补偿项目等等;扣减“两规”处理罚款金额人民币1,373,002元及地价金额人民币110,726元,合计人民币1,483,728元后,某街道办事处实际应支付申请人、被申请人补偿金额合计为人民币23,429,622元;由于签订协议时,申请人、被申请人双方未就该项目征收补偿款项的分配问题达成一致协议,申请人与被申请人双方为支持政府征收工作顺利进行,同意以下支付方式:1.本协议签订后,某街道办事处在被征收土地房屋补偿款中先付申请人拖欠被申请人的土地租金、服务管理费、管理费(截止2017年6月31日,暂共计人民币2,110,662元),后续费用按原协议面积扣减已征收面积计算)至被申请人银行账户,该笔款项在申请人与被申请人双方分配份额明确后,将从申请人份额中相应扣减。剩余土地房屋补偿款人民币21,318,960元则拨付至申请人与被申请人双方共同银行监管账号。

  根据上述协议内容,应分配的房屋补偿款金额为人民币23,429,622元,有事实依据,仲裁庭予以采纳。根据前述分配比例,申请人应分得其中的70%即人民币16,400,735.40元,被申请人应分得其中的30%即人民币7,028,886.60元。鉴于《补偿协议书》确认先予扣除申请人应支付给被申请人的土地租金、服务管理费及管理费共计人民币2,110,662元,该笔款项在申请人与被申请人双方分配份额明确后,将从申请人份额中相应扣减。故申请人实际可分配得的补偿款为人民币14,290,073.40元(16,400,735.40元-2,110,662.00元)。申请人仲裁请求中过高部分,仲裁庭不予支持。

  申请人对被申请人的仲裁请求,大部分得到了支持,结合申请人第二项仲裁请求的内容,根据《仲裁规则》第六十三条规定,本案仲裁费人民币148,466元,由申请人承担人民币33,276元,被申请人承担人民币115,190元。


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